Fotoğraftaki binalara bakınca ilk akla gelen şey büyük bir inşaat başarısı olabilir. Yüzlerce konut, onlarca kat, onlarca vinç… Beton yükseliyor, arsa değerlendiriliyor, konut stoku artıyor.

Peki şehir büyüyor mu?

Bu sorunun cevabı, yalnızca kaç tane konut yaptığımıza bakılarak verilemez. Çünkü şehir, binaların yan yana konulmasından ibaret değildir. Yol, ulaşım, okul, hastane, kanalizasyon, su, yeşil alan, otopark, sosyal donatı ve bütün bunların birbirleriyle ilişkisi de şehrin kendisidir.

Asıl sorun da burada başlıyor.

Yüksek bina sorun değil

Önce bir yanlış anlaşılmayı ortadan kaldıralım. Her yüksek bina kötü şehirleşme değildir.

Şehir ekonomisi literatürü, belirli koşullarda yoğunlaşmanın önemli ekonomik avantajlar sağlayabildiğini gösteriyor. Yoğun nüfusun toplu taşımayı ekonomik hale getirmesi, altyapının daha düşük kişi başına maliyetle sunulması, işyerleri ile konutların birbirine yaklaşması ve kentsel hizmetlere erişimin kolaylaşması bunlardan bazılarıdır. OECD de kompakt kent politikalarının doğru uygulandığında ulaşım ve altyapı maliyetlerini düşürebileceğini vurgulamaktadır.

Demek ki mesele “yüksek bina mı, alçak bina mı?” değildir.

Mesele, hangi yerde, ne kadar yoğunlukta, hangi altyapıyla ve hangi planlama kararının sonucu olarak bina yaptığımızdır.

Rant

Şehir planlamasının ekonomik bir gerçeği vardır: Bir arsanın değerini yalnızca arsanın kendisi belirlemez. O arsaya ne yapılabileceği de değerini belirler.

Tarla olan bir arazinin konut alanına dönüştürülmesi, beş kat izni bulunan bir arsanın yirmi kata çıkarılması veya ticaret hakkı verilmesi, mülk sahibinin herhangi bir üretim yapmadan servetini artırabilir.

İşte buna kentsel rant diyoruz.

Türkiye'de kentsel rant üzerine yapılan akademik çalışmalar, rantın yalnızca piyasanın doğal sonucu olmadığını; planlama, kamu arazilerinin kullanımı, kentsel dönüşüm ve imar kararlarının rantın oluşumunda önemli rol oynadığını ortaya koyuyor.

İstanbul üzerine yapılmış dikkat çekici bir doktora araştırması daha somut bir tablo ortaya koyuyor. Numan Kılınç'ın İstanbul Teknik Üniversitesi'nde yaptığı çalışmada 2009–2018 döneminde İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi tarafından onaylanan 17.369 plan değişikliği incelenmiş. Çalışmada plan değişikliklerinin özellikle arazi değerlerinin ve erişilebilirliğin yüksek olduğu bölgelerde yoğunlaştığı, özel sektör taleplerinin önemli bir yer tuttuğu ve plan değişiklikleri ile arazi değerleri arasında çift yönlü pozitif ilişki bulunduğu sonucuna ulaşılmış.

Daha da önemlisi, çalışmada görüşlerine başvurulan plancıların değerlendirmesine göre plan değişikliklerinin yüzde 61,5'inin kamu yararıyla uyumlu olmadığı sonucuna ulaşılmış.

Bu rakamın kendisi üzerinde ayrıca tartışılabiliriz. Fakat ortaya koyduğu problem çok daha önemlidir:

İmar planı bir şehir tasarlama aracı olmaktan çıkıp arazi değerini artırma aracına dönüşürse, şehir planlaması ekonomik rantın arkasından gitmeye başlar.

Kazanan kim, maliyeti ödeyen kim?

Bir arsaya daha fazla kat izni verildiğinde kazanç kolayca hesaplanabilir.

Arsa daha değerlidir.

Müteahhit daha fazla satılabilir alan elde eder.

Arsa sahibi daha yüksek bedel alır.

Kamu çeşitli vergi, harç ve diğer gelirler elde eder.

Fakat şehrin maliyeti aynı kolaylıkla hesaplanmaz.

Yeni nüfusun kullanacağı yolları kim yapacaktır?

Okulları kim yapacaktır?

Kanalizasyonu, su şebekesini, toplu taşımayı kim finanse edecektir?

Yeni nüfusun oluşturduğu trafik, gürültü, hava kirliliği, yeşil alan kaybı ve kamusal alan ihtiyacının maliyeti kimin üzerinde kalacaktır?

Şehir ekonomisi literatürünün önemli bir kısmı tam olarak bu noktaya dikkat çekiyor. Yoğunluk ekonomik faydalar yaratabilir; ancak yoğunluğun yarattığı dışsal maliyetler hesaba katılmadığında özel kazanç ile toplumsal maliyet birbirinden ayrışır. Ahlfeldt ve Pietrostefani'nin yüzlerce tahmini bir araya getiren çalışması, yoğunluğun ortalama olarak olumlu ekonomik etkileri bulunduğunu, fakat bu faydaların dağılımının eşit olmadığını ve yoğunluğun konut maliyetleri gibi bazı olumsuz sonuçlar yaratabildiğini gösteriyor.

Dolayısıyla akılcı şehirleşme, “daha az bina” değil, özel kazanç ile kamusal maliyetin birlikte hesaplandığı şehirleşmedir.

Kentleştirirken kırı boşaltıyoruz

Sorunun bir başka boyutu daha var.

Türkiye'nin kırdan kente göçü yalnızca köylerdeki insanların köylerini sevmediği için gerçekleşmedi. Ekonomik faaliyet, eğitim, sağlık ve istihdam olanaklarının kentlerde yoğunlaşması göçün temel nedenlerinden biri oldu.

Türkiye üzerine yapılan araştırmalar da bunu doğruluyor. Hacettepe Üniversitesi'nde yapılan bir çalışmada kentlerin gelir düzeyi, sanayileşme, eğitim ve sağlık hizmetleri ile kadınların istihdam olanaklarının kentlerin göç çekme gücüyle ilişkili olduğu bulunmuş. Daha yeni bir çalışmada ise ekonomik büyüme ve beşerî sermayenin Türkiye'deki iç göçü anlamlı biçimde artırdığı sonucuna ulaşılmış.

Dolayısıyla “yüksek binalar köyden kente göçü yaratıyor” demek doğru olmaz.

Ama başka bir ilişki var.

Kentlerde yaratılan ekonomik ve mekânsal rant, şehirleri daha cazip hale getiren ekonomik yapının bir parçasıdır. Aynı zamanda tarım arazilerinin imara açılması, kırsal toprakların değerinin üretim değerinden koparak arazi değerine bağlanmasına neden olabilir.

Nitekim Türkiye'deki bazı kırsal alan çalışmalarında, tarım topraklarının imarlı araziye dönüşmesiyle ortaya çıkan rantın yerel üreticilerin topraklarını satmasına ve üretimden kopmasına yol açabildiği gösterilmiştir.

Sonuçta yalnızca şehirlerimizi değil, kırsal alanlarımızı da aynı rant mekanizmasının içine sokuyoruz.

Akılcı şehirleşme

Öyleyse yapılması gereken yüksek binaları yasaklamak değildir.

Yapılması gereken, imar kararının kime ne kadar kazandırdığını ve şehre ne kadarlık bir maliyet yüklediğini birlikte hesaplamaktır.

Bir bölgede nüfus yoğunluğu artırılacaksa önce ulaşım kapasitesi hesaplanmalıdır. Okul, sağlık tesisi, yeşil alan ve altyapı kapasitesi belirlenmelidir. Toplu taşıma planlanmadan yeni konut yoğunluğu oluşturulmamalıdır.

Daha da önemlisi, imar kararının oluşturduğu değer artışının tamamı özel mülkiyete bırakılmamalıdır.

Çünkü o değer artışını yaratan yalnızca arsa sahibi değildir.

Yolu yapan toplumdur.

Metroyu yapan toplumdur.

Okulu ve hastaneyi yapan toplumdur.

Güvenliği sağlayan toplumdur.

O bölgeyi yaşanabilir hale getiren kamusal yatırımdır.

O halde şehirleşmenin ürettiği rantın da önemli bir bölümü tekrar şehre dönmelidir.

Şehir, rant üretmek için değil; insanların daha iyi yaşaması için kurulmalıdır.

Bugün önümüzde duran soru “kaç kat daha çıkabiliriz?” olmamalıdır.

Asıl soru şudur:

“Bu şehri yirmi, otuz, elli yıl sonra nasıl yaşanabilir tutacağız?”

Bu sorunun cevabını bugünün arsa sahibi, müteahhidi, belediyesi veya merkezi yönetiminin kısa vadeli kazancına bırakırsak, geleceğin şehirlerinin hesabını bugünden ödemiş oluruz.